“从城镇化发展的一般规律来看，我国城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的方式。城市基础设施和公共服务需要迫切地推进城市更新，让人民群众在城市生活得更舒适、更放心、更美好。”国家发展和改革委员会城市与小城镇改革发展中心原副主任、规划院院长，教授级高级城市规划师沈迟近日表示。

　　沈迟是在以“城市更新·服务高质量发展”为主题的第一届中国城市更新年会上作出上述表述的。该年会由中国城商联城市更新工作委员会主办，选址中国承办。

　　《中国经营报》记者注意到，截至2022年年底，我国城镇化率已达到65.22%，整个城市的建成区面积是6.8万平方公里，超过9亿人生活在城市。在此背景之下，未来的城市发展在更新领域如何发力，成为了业内探讨的重点。

　　加快产业导入

　　“城市更新过去的开发模式主要是高投资、高周转、高回报，土地增值后进行融资开发，现在到了存量更新时代，需要以资产增值为核心，升级产业为手段，以增值服务为支撑。”沈迟指出。

　　如何使城市更新可持续进行？对此，沈迟认为，住房和城乡建设部在第一批和第二批城市更新行动中介绍了各地的经验，在资金平衡上健全城市更新多元投融资机制，通过长效运营收入平衡改造投入。在多方参与方面，要建立多主体参与机制和多元主体协同参与机制。

　　而其中，有两个关键点，一是产业植入，结合经营，持续推进，破解对房地产化的过度依赖。

　　例如，成都猛追湾城市更新项目，从城市发展、产业植入、业态提升、环境艺术、建筑设计等多维度构思，进行策划和专业设计，提升了地区城市产业、人文环境的有机更新和物业提档升级。重庆戴家巷老街区更新项目，由财政支出整治公共环境，国企平台征收部分建筑进行改造和提升，引入文化创意、餐饮等业态运营，推动物业价值大幅度提升，同时带动周边居民自发改造。

　　二是公众参与。例如北京劲松北社区改造项目，开展了美好环境与幸福生活共同缔造的活动。

　　中国城商联城更委专家委员李毅分析认为，产融发展需要完成三大部分：一是以产业为基础进行空间改造；二是以产业为保障促进城市发展，最终提升城市生产力；三是产业与金融资本，从产到融再到产，实现产业资本与金融资本的相互交融，这是产融发展的核心。

　　同时，产融发展主要关注三个方面，并着力解决问题。首先，实现人、产、城互融发展；其次，实现城市空间承载产业空间和发展经济的载体建设；最后，实现产业投资和产业运营的双重城市更新。

　　打造产业社区

　　“总结众多产业园区发展的问题，产业空城和产城分离的现象最为普遍。一些产业园区缺乏综合规划，只注重产业发展，而忽视了城市服务、配套设施的建设，导致产业空城和产城分离的现象出现。”中国城商联副会长、中国社区商业工作委员会主任董利指出。

　　董利分析称，在开启双循环和国家统一大市场的背景下，产业园区跨入产业社区的时代即将到来。未来，产业园区已经不再是单一的工业发展模式，而是向着更加多元化、综合化的方向发展。而产业社区则是将产业园区与城市社区相结合，实现产业与城市融合发展的重要方向。

　　董利强调，产业园区到产业社区的建设是一个必然的趋势，随着经济的发展和社会的进步，人们对生活质量的要求也越来越高，传统的产业园区往往只注重企业的生产和效益，而忽视了员工的居住和生活环境。而产业社区则是将产业园区与城市社区相结合，为员工提供更加舒服、便利的生活环境，提高员工的工作效率和归属感。

　　此外，产业社区建设需要政府、企业和社会各方面的共同努力，政府需要出台相关的政策，鼓励和支持产业社区的建设和发展；企业需要积极参与产业社区的建设，为员工提供更好的工作环境和生活条件；社会各方面也需要积极参与，为产业社区的建设提供更多的支持和帮助。

　　“在当前投资和挑战的环境下，产业园区和商办地产的三个发展趋势值得关注。第一，园区和商办的发展主线已从增量开发转向存量运营，实现从地产思维到资管思维的转变。要营造具有市场竞争力的载体，就必须提高运营专业度。第二，园区和商办的服务对象从以前的to B端转向to B+ to C+ to G的客群。有竞争力的企业既要服务好企业的成长，也要着力提高员工的幸福感，推进属地经济的高质量发展。第三，产业和商办的高质量发展要求进入绿色、智能、人文发展的新轨道，提升空间产品价值，满足企业的进阶需求。”选址中国创始人、CEO陈雪源表示。

　　陈雪源指出，从市场来看，商办领域呈现出平均租金和出租率双重受压的状况，大宗交易因稀缺资产的对外释放略有亮点。产业园区板块在产业升级和调整的共同作用下，跌涨互现、冷暖不一，特色化和趋势化明显。

　　同时，基础设施公募REITs加速扩容增量，使园区不断得到金融资本和投资机构的青睐。从企业选址的角度来看，大型互联网企业的降本增效深刻影响了市场情绪，企业对选址考量的因素不断扩充，对业主们提出了更多诉求。

　　陈雪源强调，中国经济高质量发展的大势始终如一，回顾今年的热点事件，旅游市场持续高升、国产大飞机成功首飞、新能源企业集体出海等都反映出人们对美好生活的需求在持续提升。企业转型升级蕴藏着澎湃的动力，产业园区和商办市场拥有广阔的前景，随着市场政策的落地，企业园区和地产将进一步提升，运营园区的水平也将更上一层楼。